Uma multa não dá ao morador o direito de continuar desrespeitando a mesma regra.
Imagine que o regimento interno estabeleça que obras dentro dos apartamentos podem ocorrer até determinado horário. Um morador ultrapassa esse limite. O síndico entra em contato, solicita a interrupção e registra a ocorrência. No dia seguinte, o comportamento se repete. Depois vem uma advertência formal. Mesmo assim, o morador continua ignorando as regras. Surge então a dúvida: quantas vezes o condomínio pode multar esse morador?
A legislação não estabelece uma regra geral do tipo “depois de três multas não pode mais multar”.
Cada nova ocorrência pode representar uma nova infração
O ponto fundamental é distinguir a repetição de uma conduta da cobrança de várias multas pelo mesmo fato. Se houve uma infração às 19h de segunda-feira e outra nova ocorrência na terça-feira, estamos diante de fatos distintos. Havendo previsão na convenção ou no regimento, documentação das ocorrências e respeito ao procedimento aplicável, novas infrações podem gerar novas penalidades. O condomínio deve evitar, entretanto, aplicar várias punições sobre exatamente o mesmo fato sem fundamento.
O Código Civil prevê penalidades mais severas para reincidência
O artigo 1.336 determina deveres dos condôminos, incluindo não utilizar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Para determinadas violações, a multa prevista na convenção pode chegar a até cinco vezes a contribuição mensal.
Há ainda uma situação mais grave. O artigo 1.337 prevê que o condômino ou possuidor que reiteradamente descumpre seus deveres pode, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, receber multa de até cinco vezes a contribuição condominial, de acordo com a gravidade e a reiteração. Quando o comportamento antissocial reiterado gera incompatibilidade de convivência, a lei prevê multa que pode chegar ao equivalente a dez contribuições.
Isso não significa que qualquer reincidência autorize automaticamente a multa máxima. Gravidade, frequência, provas e procedimento precisam ser considerados.
Direito de defesa é fundamental
Esse é um ponto importante para uma administração profissional. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a aplicação da multa por comportamento antissocial exige que o condômino tenha oportunidade prévia de defesa. No caso analisado pelo STJ, a penalidade foi afastada porque o proprietário não havia sido previamente notificado para se defender.
Portanto, simplesmente inserir uma cobrança no boleto sem observar o procedimento aplicável pode fragilizar a penalidade.
O condomínio deve documentar tudo
Advertências, imagens autorizadas, registros de ocorrência, reclamações, comunicações enviadas e demais elementos ajudam a demonstrar que determinada conduta realmente ocorreu e, principalmente, que houve reincidência. Isso protege o condomínio e também evita punições baseadas apenas em conflitos pessoais ou relatos imprecisos.
Multa não deve ser instrumento de perseguição
As regras precisam valer para todos. Um dos maiores problemas surge quando uma mesma conduta é tolerada para um morador e rigorosamente punida para outro. A gestão precisa trabalhar com critérios objetivos.
O objetivo da penalidade não é arrecadar dinheiro. É fazer com que as regras de convivência sejam respeitadas. Uma multa não compra o direito de continuar infringindo.